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公攤面積將取消?專家:以套內面積計價是否抬高房價?
桂陽房產網 www.cfwvct.live 更新:2019-02-27 來源:金融界 e公司官微

2月15日,住建部官網征求意見欄目掛出近40份文件。今天,通過媒體的報道,其中一份《住宅項目規范》征求意見稿引發極大的關注和熱烈的討論。

住宅建筑以套內使用面積進行交易?

這份《住宅項目規范》征求意見稿首次提出,住宅建筑應以套內使用面積進行交易。而當前,絕大部份地區的房產交易以建筑面積計價,僅有重慶等極少數地區以套內面積計價。

業內專家大多較為冷靜,均認為該規范剛剛開始征求意見,具體落地需要時間,具體實施細則和實施后的效果尚不好判斷。

也有分析師認為,此次住建部官網掛出的《住宅項目規范》征求意見稿本身只是一個工程設計規范,非關于商品房交易的規范,更談不上法律,不宜過度解讀。

以建筑面積計價引發的問題,長期困擾購房者。征求意見稿也在起草說明中指出,本條(指:住宅建筑應以套內使用面積進行交易)是居民關注的焦點問題,關系到每個住宅用戶的切身利益。

目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易,這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

去年7月,新華社曾發文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》,文中追問:“既然國際上基本都是按套內面積計算房價,為何我國計算房價、物業費等都要包括占比頗高的公攤面積?職能部門治理房地產行業亂象之時,能否回應公眾關于公攤面積亂象的關切?”

公攤面積不是一個新鮮話題,但每每都能引發激烈爭論。此次,住建部發布《住宅項目規范》征求意見稿,能否解決公攤面積的頑疾?征求意見稿所要求的新建住宅全裝修交付對開發商又有什么樣的影響?

就此,證券時報·e公司記者采訪了房企高管、房地產行業分析師等多位業內人士。

業內人士相對冷靜

總結來看,業內人士更為冷靜,均認為該規范剛剛開始征求意見,具體落地需要時間,具體實施細則和實施后的效果尚不好判斷。

不過,也有分析師認為,此次住建部官網掛出的《住宅項目規范》征求意見稿本身只是一個工程設計規范,不宜過度解讀。而非關于商品房交易的規范,更談不上法律。起草單位基本都是設計院和施工單位,明顯是針對設計與施工的,與房產交易的關系微乎其微。

某房企高管在接受證券時報·e公司記者采訪時表示,已經注意到該征求意見稿,正在向對接住建部的同事了解情況。現在直觀的感受只是計價方式改變,后續是否會引發連鎖反應及其他方面的影響,現在還無法判斷,要過一段時間再看(政策的效果)。

深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁向證券時報·e公司記者表示,住建部新出的這項政策符合中國房地產行業的發展,也迎合了國際潮流,畢竟世界上絕大部分國家的房子是按照套內面積計算的。咱們國家最早參照了香港的經驗,多使用建筑面積進行計算,這就涉及到公攤面積的合理性。過去,有些開發商的房子公攤面積可以占到建筑面積的20%、30%,甚至是40%、50%,這是非常可怕的比例,出現了失控的格局。

宋丁還認為,采用套內面積計價更真實地反應了房子價格,房子單價會上升,不過總價是不變的,市場也不用過度擔心。考慮到之前那么多年采用建筑面積測量,新政策應該會設置一個過渡期,在這期間不同地方還采用不同的方式。

東北證券房地產行業分析師沈路遙向證券時報·e公司記者表示:

1、此次公布的是一個征求意見稿,包括其中提到的全裝修交付等細則還未給出,因此不代表其能夠很快落地;

2、關于套內面積計價,只是計價方式的改變。在過去,部分開發商對于套內面積這部分并不公開透明,因此采用套內面積計價能夠減少買賣雙方的矛盾。采用套內面積計價,并不代表購房成本的下降,總價依然是不變的。同時,公攤面積并不是越小越好的;

3、關于全裝修交付,由于并未給出實施的時間、標準、細則,因此落地的時間未定。根據過往的經驗,由于期房銷售制度,買賣雙方對于最終交付時裝修品質會存在一定矛盾。

某券商房地產行業首席分析師認為,長期來看,以套內面積計價是趨勢,但不會一刀切,有可能先設立試點地區看實施效果。

對開發商及對市場的影響,他認為只要不一刀切就影響不大,因為重慶長期采用套內面積計價也沒見什么變化,核心影響因素還是土地供應能帶來多少住房供應。但是,對于一些不規范的中小開發商來說,過去擼羊毛的日子沒有了。他也肯定了這條政策的積極意義,可以加大行業透明度、規范度,要保證開發商合理利潤,打擊不合理暴利。

短期內不會帶來大變化?

有房地產行業分析直言,這一政策短期內不會為市場帶來很大的變化。

中原地產首席分析師張大偉認為,是否套內計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。對于購房者而言,物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

另外,公攤面積并不是越小越好,不計入面積價格,意味著開發商同樣可以提高套內單價,另外如果開發商過度擠壓公攤,會導致社區品質下調,包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

1、這只是一個工程建設規范公開征求意見,距離正式文件還很遙遠,即使成為正式文件,也不確定是建議標準還是規定強制標準;

2、從政策內容看,包括了住宅、商業、工程建設等方方面面,包括全裝修交付等等政策,這些政策起碼5年內落地可能性非常小;

3、套內面積計價影響最大的是期房銷售,對于現房和二手房,購房者更容易計價。從套內計算價格看,全國已經有重慶等個別城市落地,的確更有利于購房者,對于開發商而言減少了灰色利益;

4、羊毛出在羊身上,如果出臺套內計價模式,需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策;

5、從未來趨勢看,國內有很多獨有、少有的房地產交易現象,比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理,這些都隨著房地產市場發展有改變的可能性。

張大偉還認為,以套內面積計價對房地產稅征收無影響,國內房屋交易的稅基是以總價評估,對于140平米或90平米的普通住宅標準,也可以按照系數進行調整。

僅為工程設計規范?

不過,民生證券房地產行業分析師由子沛的觀點截然不同,他認為此次住建部官網掛出的《住宅項目規范》征求意見稿本身只是一個工程設計規范,不宜過度解讀。

住建部官網也明確表示,工程規范是開展工程建設活動的“底線”要求,具有“技術法規”性質,在我國工程建設標準規范體系中位于頂層。

由子沛說,該征求意見稿通篇都是在講工程規范的,而非關于商品房交易的規范,更談不上法律。起草單位基本都是設計院和施工單位,明顯是針對設計與施工的,與房產交易的關系微乎其微。

在《住宅項目規范》征求意見稿的起草說明中,起草單位包括:中國建筑科學研究院有限公司、中國建筑設計院有限公司、中國城市規劃設計研究院、建研科技股份有限公司、中國建筑標準設計研究院、中國市政工程華北設計研究總院、中國建筑技術集團有限公司、龍信建設集團有限公司、中國中建設計集團有限公司、西安建筑科技大學、重慶大學、黑龍江省寒地建筑科學研究院、上海建工集團、北京建筑大學。

由子沛還介紹,2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規定:商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。也就是說,法律規定是兩種方式都可以,并無強制要求。

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